Kalkylexempel
Du köper ett bolag, inklusive ett hus för 55 000 USD.
Hyresintäkt 10 000 USD/år
Amerikansk fastighetsförvaltning (10% av hyresintäkten) - 1 000 USD/år
Försäkring - 800 USD/år
Amerikansk fastighetsskatt - 1 000 USD/år
Avkastning 7 200 USD/år (65 600 SEK/år)
Från den avkastningen får du dra av kostnader för ev. reparationer (ett tips är att lägga undan 1- 2 månadshyror för detta).
Du får m a o en avkastning /innan skatt) som bäst på 13 %. (7 200/55 000), dvs den så kallade bruttoavkastningen.
Beskattning av vinsten
Som på all annan verksamhet betalar man skatt på vinsten.
Först betalar man skatt på den uppkomna vinsten i USA. Denna är från 12% till ca 18%. Desto större överskott desto större procentuell skatt.
Sedan betalar du svensk på utdelningen från ditt amerikanska bolag vilken är 25% – (minus) den betalda skatten i USA enligt det dubbelbeskattningsavtal vi har mellan Sverige och USA
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/2790.html?date=2022-01-01
Total skatt är m a o 25% på vinsten.
(obs vi är inga skatteexperter, kontakta SKV för att säkerställa att informationen ovan är korrekt)
Finansiering
Många har sedan barnsben blivit fostrade att låna pengar inte är bra.
Det är dags att omvärdera den gamla ”sanningen”. Låna pengar ÄR bra om du tjänar pengar på att göra det och använder lånet till en bra investering och inte konsumtion.
Här nedan ser du en ekonomisk prognos utifrån detta kalkylexempel.
Det som är så spännande är att även om du lånar till HELA beloppet så ger huset ett positivt tillskott till din ekonomi redan år 1.
Efter 15 år har du samlat på dig tillgångar på över 90 000 USD vilket är nästan 1 MSEK.
| År | Avkastning (USD) | Amortering + Ränta (USD) | Pengar till dig netto (USD) | Ackumulerat pengar till dig netto (USD) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 200 | 6 783 | 417 | 417 |
| 2 | 7 200 | 6 600 | 600 | 1 017 |
| 3 | 7 200 | 6 417 | 783 | 1 800 |
| 4 | 7 200 | 6 233 | 967 | 2 767 |
| 5 | 7 200 | 6 050 | 1 150 | 3 917 |
| 6 | 7 200 | 5 867 | 1 333 | 5 250 |
| 7 | 7 200 | 5 683 | 1 517 | 6 767 |
| 8 | 7 200 | 5 500 | 1 700 | 8 467 |
| 9 | 7 200 | 5 317 | 1 883 | 10 350 |
| 10 | 7 200 | 5 133 | 2 067 | 12 417 |
| 11 | 7 200 | 4 950 | 2 250 | 14 667 |
| 12 | 7 200 | 4 767 | 2 433 | 17 100 |
| 13 | 7 200 | 0 | 7 200 | 24 300 |
| 14 | 7 200 | 0 | 7 200 | 31 500 |
| 15 | 7 200 | 0 | 7 200 | 38 700 |
| Värde hus | 55 000 | |||
| Summa värde | 93 700 |
Jo, det är en pengamaskin!
Här kommer ett supertips hur du billigast lånar pengar, ansök om ett privatlån via https://www.compricer.se/privatlanansokan/ som hittar det billigaste lånet åt dig. Räntan sätts individuellt, men vi har fått indikationer på att man kan få lån till 3,7 % ränta (aug-18).
(Tabellen ovan är baserad på att du lånar till hela beloppet till 4 % ränta på 12 år, kan du ta ett lån med din privatbostad som säkerhet så blir det ännu mera förmånligt. Kalkylen tar inte hänsyn till ränteavdraget så att resultatet blir ännu lite bättre).
Kalkylverktyg
Räkna på din investering med hjälp av detta excelark.
Tabellen ovan är framtagen med detta kalkylverktyg.
Bra att veta
OBS, När du köper ”ett hus” så köper du egentligen ett amerikanskt bolag; i det ingår:
– Huset, och du tar över befintliga hyresavtal mm
– All support i ett år
– Bokföring
– Amerikansk skattedeklaration
– Hjälp med den relevanta delar i din svenska deklaration
– Hjälp med att skaffa ett s.k ITIN nummer (amerikanskt skattenummer)
– Hjälp med att skaffa ett amerikanskt bankkonto med tillhörande Mastercard
Vi har valt att ta med allt detta när vi redovisar avkastning. Allt är klart, det finns betalande hyresgäst(er) i huset, alla licenser mm är klara. Detta innebär att du börjar tjäna pengar direkt.
Innan vi köpte huset har vi låtit få det besiktigat, besiktningsprotokollet kan du få mailat till dig om du så önskar
Inkomsten är helt passiv, dvs du behöver inte göra någonting.
Vill du tjäna mera pengar, köp ett hus till. Den affären blir antagligen ännu mer lönsam eftersom kostnaden för att starta bolaget mm redan är tagen.